Пожизненное наследуемое владение земельным участком

Статья 21 ЗК РФ. Пожизненное наследуемое владение земельными участками (действующая редакция)

1. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие настоящего Кодекса не допускается.

2. Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

Постоянная ссылка на документ URL документа [ скопировать ] HTML-код ссылки для вставки на страницу сайта [ скопировать ] BB-код ссылки для форумов и блогов [ скопировать ] в виде обычного текста для соцсетей и пр. [ скопировать ] Скачать документ в формате

Судебная практика по статье 21 ЗК РФ:

Согласно пункту 2 статьи 21 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству.

Согласно пункту 1 статьи 21 Земельного кодекса Российской Федерации право пожизненного наследуемого владения земельным участком находящимся в государственной или муниципальной собственности приобретенное гражданином до введения в действие названного Кодекса сохраняется.

Судами установлено, что спорный земельный участок предоставлялся предпринимателю в пользование на условиях аренды, расположенный на нем торговый павильон не является объектом недвижимости. В связи с этим суды, руководствуясь пунктом 2 статьи 20, статьи 21 , пунктом 1 статьи 24, пунктами 1, 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктами 3, 4 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2011 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», пришли к выводу об отсутствии законных оснований для приобретения предпринимателем спорного земельного участка в собственность бесплатно.

Право пожизненного наследуемого владения (комментарий)

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

1. Общие замечания. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком (далее также ППНВ) – живое ископаемое российского частного права. По сути, ППНВ является наследником эмфитевзиса, чиншевого владения и предусмотренного Проектом Гражданского уложения права наследственного оброчного владения.

После революции 1917 г. «Декретом о земле» было заявлено, что «право частной собственности на землю отменяется навсегда», «обращается в всенародное достояние и переходит в пользование всех трудящихся на ней». Однако в кратчайшие сроки стало понятно, что расплывчатое «всенародное достояние и пользование всех трудящихся» — неважная замена четко определенным правам на землю. Поскольку право частной собственности на землю по идеологическим причинам было не вернуть, появилась необходимость в суррогатах, которые позволили бы установить некое право частного лица на землю, оставив при этом право собственности за Рабоче-Крестьянским государством.

Поэтому «право непосредственного пользования землями сельскохозяйственного назначения из состава единого государственного земельного фонда» за частными лицами было признано уже Земельным кодексом РСФСР 1922 г. Право на землю, предоставленную в трудовое пользование, объявлялось бессрочным и могло быть прекращено только по основаниям, указанным в законе. Все сооружения, постройки, посевы и растения, «и вообще все, соединенное с участком земли, находящимся в пользовании землепользователя», признавалось принадлежащим землепользователю (надо полагать, на праве собственности), а покупка, продажа, завещание или дарение, а также залог земли запрещались под страхом недействительности сделки, уголовного наказания и изъятия земли.

Земельный кодекс РСФСР 1970 г. такой подход подтвердил. Земля объявлялась общим достоянием всего советского народа, состоящим в исключительной собственности государства и предоставляемым только в пользование (ст. 3).

В близком к современному виде право пожизненного наследуемого владения появляется в позднем советском праве; оно было предусмотрено в ст. 5 и 20 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик о земле от 28 февраля 1990 г., а затем в Законе СССР «О собственности в СССР» от 6 марта 1990 г. и в Указе Президента СССР от 5 января 1991 г. № 1285 «О первоочередных задачах по реализации земельной реформы». Затем положения о праве ПНВ были практически воспроизведены в раннем постсоветском законодательстве – упоминали право пожизненного наследуемого владения землей Закон РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 22 ноября 1990 г., Закон РСФСР «О земельной реформе» от 23 ноября 1990 г., Закон РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 г., а подробная регламентация института содержалась в Земельном кодексе РСФСР от 21 апреля 1991 г.

Новый Земельный кодекс Российской Федерации предусмотрел в ст. 21 (Федеральным законом № 171-ФЗ ст. ст. 20 и 21 Земельного кодекса РФ, посвященные праву постоянного (бессрочного) пользования и праву пожизненного наследуемого владения земельным участком, уже признаны утратившими силу), что предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Кодекса не допускается, однако ППНВ земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином ранее, сохраняется (п. 1).

Согласно ст. 3 закона о введении в действие ЗК РФ право пожизненного наследуемого владения находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, приобретенное гражданином до дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, сохраняется; права на землю, не предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации, подлежат переоформлению со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (ч. 1). Если гражданин воспользовался своим правом на «переоформление в собственность» принадлежавшего ему права пожизненного наследуемого владения, с момента государственной регистрации права собственности гражданина на такой земельный участок право пожизненного наследуемого владения прекращается вследствие того, что по общему правилу никому не может принадлежать ограниченное вещное право на свою собственную вещь.

Поскольку оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в пожизненное наследуемое владение, каким-либо сроком не ограничивается (ч. 3 ст. 3 Вводного закона), можно предположить, что ППНВ еще долго будет существовать в российском праве.

2. В соответствии с комментируемыми нормами право пожизненного наследуемого владения – ограниченное вещное право на земельный участок, которое может принадлежать только гражданину. По всей видимости, комментируемая норма имеет в виду любое физическое лицо, которое может и не быть гражданином России и при этом получить такое право по наследству, например.

Право пожизненного наследуемого владения может принадлежать и нескольким физическим лицам, каждое их которых в таком случае обладает долей в праве пожизненного наследуемого владения. Так, в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 отмечается: «в состав наследства входят и наследуются на общих основаниях принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельным участком (в случае, если право на земельный участок принадлежит нескольким лицам, — доля в праве общей собственности на земельный участок либо доля в праве пожизненного наследуемого владения земельным участком)» (п. 74); «статьей 1181 ГК РФ не установлено каких-либо изъятий для случаев наследования несколькими лицами, вследствие чего каждый наследник приобретает долю в указанном праве независимо от делимости земельного участка» (п. 78).

В случае множественности лиц отношения между ними должны строиться по правилам об общей собственности по аналогии закона.

Объектом ПНВ могут быть только земельные участки, находящиеся в публичной собственности (ст. 265 ГК), а основанием возникновения ПНВ может быть лишь принятое публичным собственником решение о предоставлении земельного участка во владение.

Статья 266. Владение и пользование земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения

1. Гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству.

2. Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности.

Право пожизненного наследуемого владения исторически возникло как функциональный аналог права собственности, что и предопределило его содержание. Публичный собственник, передавший земельный участок гражданину на праве пожизненного наследуемого владения, фактически утрачивает какие либо правомочия собственника, оставаясь, по сути, лишь обладателем голого права.

ППНВ предполагает право владельца владеть и пользоваться земельным участком, возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности. Обладателю ППНВ принадлежат посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученная сельскохозяйственная продукция и доходы от ее реализации (п. 2 ст. 40 ЗК). Это согласуется со ст. 136 ГК, в соответствии с которой плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования вещи принадлежат собственнику вещи, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, договором или не вытекает из существа отношений.

Владелец участка на праве ПНВ, возведший на нем самовольную постройку, как и собственник участка, может требовать признания за ним права собственности на эту постройку на основании п. 3 ст. 222 ГК. Однако если это не удастся, ему необходимо иметь в виду, что (как и собственник) он может утратить право на участок по правилам ст. 54 ЗК.

Обладатель ППНВ на основании ст. 305 ГК имеет возможность прибегнуть к виндикационному и негаторному искам для защиты своего права – в том числе и против собственника.

Собственник вправе изъять земельный участок у владельца лишь в предусмотренных законом случаях. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком может быть прекращено принудительно в случаях, указанных в п. 2 ст. 45 Земельного кодекса – при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства и при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Под использованием участка с нарушением требований законодательства понимается использование его не по целевому назначению или если такое использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порча земель; невыполнение обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв; невыполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению; неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом; создание или возведение на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

Принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения земельным участком осуществляется на основании судебного решения об изъятии земельного участка (при условии неустранения административного правонарушения, связанного с неиспользованием земельного участка по целевому назначению или использованием с нарушением законодательства Российской Федерации, после назначения административного наказания) – п. 1 ст. 54 ЗК.

Изъятие принадлежащего на праве пожизненного наследуемого владения участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется, в общем, по тем же правилам, что и изъятие участка у его собственника. При этом даже размер возмещения в случае прекращения права пожизненного (наследуемого) владения земельным участком рыночная стоимость данного права определяется как рыночная стоимость земельного участка (подп. 2 п. 3 ст. 56.8 ЗК).

Интересно отметить, что если для государственных нужд изымается земельный участок, принадлежащий на праве собственности муниципальному образованию и предоставленный гражданину на праве пожизненного наследуемого владения, всю рыночную стоимость этого участка получит гражданин, муниципальное же образование не получит ничего. Это хорошо иллюстрирует содержание права собственности на участок, переданный в ПНВ.

По указанным в законе основаниям ПНВ, как и право собственности, может быть ограничено — например, в зонах с особыми условиями использования территорий. В таких случаях владельцу по правилам, предусмотренным статьями 57 и 57.1 ЗК, подлежат возмещению убытки, причиненные ограничением прав землевладельцев. Это вновь указывает на то, что обладатель ПНВ является «фактическим собственником» земельного участка. Наконец, согласно ст. 388 Налогового кодекса лицо, обладающее земельным участком на пожизненного наследуемого владения, является плательщиком налога на землю.

Статья 267. Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении

Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству.

1. Комментируемая норма устанавливает запрет на распоряжение земельным участком, допуская переход права пожизненного наследуемого владения лишь в порядке универсального правопреемства.

1.1. До недавнего времени специальные правила устанавливались ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» для дачных, садовых и огородных земельных участков. В соответствии с ч. 2 ст. 30 этого закона такие участки можно было, в частности, обменять. Кроме того, эта же норма устанавливала, что эти участки наследуются лишь по закону. В настоящее время эта норма утратила силу, и в соответствии со ст. 1181 ГК принадлежавшее наследодателю право пожизненного наследуемого владения земельным участком входит в состав наследства и наследуется на общих основаниях, то есть в том числе и по завещанию. В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» указывается, что земельные участки и расположенные на них здания, строения, сооружения выступают в качестве самостоятельных объектов гражданского оборота (статья 130 ГК РФ), поэтому завещатель вправе сделать в отношении их отдельные распоряжения, в том числе распорядиться только принадлежащим ему строением или только земельным участком (правом пожизненного наследуемого владения земельным участком) (п. 79). Однако распоряжение правом пожизненного наследуемого владения на случай смерти возможно с ограничениями, обусловленными характером этого права: например, нельзя завещать ППНВ юридическому лицу. Пленум Верховного Суда РФ в п. 78 Постановления от 29.05.2012 № 9, в частности, указывает: «наследниками земельного участка, принадлежавшего наследодателю на указанном праве, могут быть только граждане. Включение в завещание распоряжения относительно такого земельного участка в пользу юридического лица влечет в этой части недействительность завещания».

1.2. В то же время помимо распоряжения mortis causa ППНВ не исключает возможность распоряжения, не направленного на отчуждение ППНВ.

Владелец, например, может заключить соглашение об установлении сервитута – причем как в качестве сервитуария, так и «от имени» служащего участка, причем в последнем случае согласия собственника не требуется (ст. 39.24 ЗК).

Не противоречит смыслу ст. 267 ГК и передача имущества, например, в аренду, тем более что ст. 617 ГК прямо говорит о последствиях перехода право пожизненного наследуемого владения на сданное в аренду имущество к другому лицу.

1.3. Обладатель ППНВ имеет возможность отказаться от своего права на земельный участок по правилам ст. 53 ЗК, направив заявление собственнику земельного участка.

1.4. Комментируемая статья, впрочем, устанавливает императивный запрет на отчуждение самого права пожизненного наследуемого владения. Однако этот запрет, казалось бы, столь важный, на деле оказывается фикцией в силу действия принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Так, в Определении Верховного Суда РФ от 30.10.2012 № 18-КГ12-53 указывается следующее: «Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Аналогичное положение содержится в пункте 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Пунктом 9.1 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» также предусмотрено, что граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в настоящем пункте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.

Из приведенных правовых норм следует, что право пожизненного наследуемого владения соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования переходит в порядке правопреемства от прежнего собственника к новому собственнику одновременно с приобретением права собственности на здание, строение, сооружение».

Эта же позиция отражена, например, в Кассационном определении Верховного Суда РФ от 19.10.2018 № 4-КГ18-62: «земельный участок, находящийся на праве пожизненного наследуемого владения, сам по себе не подлежит отчуждению иному лицу по гражданско-правовой сделке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений) при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшим на момент возникновения спорных правоотношений) установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Из приведенных положений законодательства следует, что при продаже собственником строения, расположенного на земельном участке, находящемся у этого же лица на праве пожизненного наследуемого владения, за ним не может сохраняться земельный участок на праве пожизненного наследуемого владения, который в том же объеме прав переходит к новому собственнику строения. При этом право владения и пользования земельным участком у нового собственника расположенной на нем недвижимости возникает в силу закона, что означает прекращение права пожизненного наследуемого владения на спорный земельный участок у продавца строения».

Стоит помнить, однако, что этот подход может применяться только в тех случаях, когда находящиеся на земельном участке строения отчуждаются физическому лицу, поскольку только граждане могут обладать ППНВ. В случае же отчуждения строения иному субъекту его право на землю должно иметь иной характер (аренда).

1.5. Те же правила должны применяться и при залоге строения.

1.6. Судебная практика и комментаторы сходятся в том, что обращение взыскания на земельный участок, находящийся в пожизненном наследуемом владении, невозможно.

Вряд ли такое решение справедливо. Право пожизненного наследуемого владения не является имуществом, забронированным от взыскания, и подобное изъятие, не имея разумных оснований, лишь понапрасну нарушает права кредиторов. Если же на участке есть постройки, принадлежащие должнику на праве собственности, они могут стать объектом взыскания со всеми вытекающими для судьбы земельного участка последствиями.